8) VU sur AGORAVOX avant la circulaire

             Le financement de la dépendance, le 5ème risque pour la Sécu, va être l'occasion de reparler du viager. Certains de ceux et de celles qui sont dans la situation de le faire pensent  tirer des avantages, et à juste raison, de l'utilisation de leur bien pour acquérir une indépendance financière jusqu'à la fin. Pour ceux qui ont des enfants, le bouquet permets des dons sans attendre le décès et la succession se trouve réglée, du moins pour le bien vendu.

            Mais le vendeur en viager court un risque: celui de perdre ses rentes en cas de liquidation de bien de son créancier. Attention, même si la profession n'est pas du domaine commercial ou libéral au moment de l'achat, elle peut changer; de plus un mariage ou un remariage faire tomber le bien dans une liquidation.

             Selon Descartes, le bon sens étant la chose au monde la mieux partagée, il est évident que tout le monde, y compris les notaires, comprendra que l’effet attendu, le paiement des rentes jusqu'au décès, est différé. Ces Messieurs de la Cour de Cassation, dans leur grande sagesse et avec le sens de l’équité qui caractérise la Magistrature en toute circonstance en ont décidé autrement. Le 28 février 1995 ils ont décrété que d ans un acte de vente en viager la constitution de rente à un effet immédiat; ceci bien que la certitude de la dette ne sera réelle qu'aux échéances, étalées dans le temps, leurs paiements étant soumis à l’aléa du décès ou de la survie du crédirentier, échéances incertaines, évènement imprévisible très évidemment.

           C’est ainsi qu’une personne âgée par définition, voir très âgée, souvent malade, isolée, diminuée, peut se trouver désemparée face à des événements qui la dépassent et aggravent son état de santé, spoliée légalement de ses rentes avec la bénédiction de la Loi sans oublier, sinon la complicité objective, pour le moins la certitude de l'indifférence dont le notariat fera preuve. Quant aux avocats, peu connaissent la question et en tout état de cause ils n’ont aucun moyen d’influer sur la procédure. 

            Si la signature de la vente a indiscutablement un effet immédiat, la Cour confond avec les modalités de paiement en rentes qui, c'est une interprétation recevable, sont l’objet d’un contrat distinct à l’intérieur du contrat de vente et portant sur la forme du paiement et non sur le prix convenu. La question ne se posait pas avant cet arrêt "scélérat".  

          Le contrat de vente étant donc qualifié comme à « exécution immédiate » il en résulte qu‘en cas de liquidation judiciaire, la dette se trouve considérée « antérieure au Jugement d’ouverture » avec pour effet d’être « gelée » comme le serait une créance commerciale et de rendre la clause résolutoire inopérante.

La « COPIE EXECUTOIRE » remise par le notaire

(après paiement de ses honoraires « honnêtement gagnés »)

sera, en cas de faillite du débirentier, «INEXECUTABLE »

             Le risque existe donc de se trouver spolié légalement de ses rentes après le Jugement d'ouverture, jusqu’à la revente du bien dans un long délai et qui risque d’intervenir après l’extinction du service de la rente par la disparition du bénéficiaire au bénéfice de la liquidation et des honoraires du Mandataire-Liquidateur et enfin la reprise des paiements par un nouvel acheteur. Les échéances non honorées antérieures, à la revente  n'auront aucune chance d'être perçues. Tout recours est inenvisageable, les sûretés contenues dans l’acte sont sans valeur. Les créances ultra prioritaires et les frais de justice, absorberont tout ou partie de la valeur de l’actif. Sans parler des frais occasionnés, des démarches et des effets des tourments endurés sur l’état de santé.

            Le crédirentier sera alors victime de la totale confiance portée envers le Notariat en général et à son notaire en particulier, auquel il confie ses intérêts avec la certitude ancrée dans sa pensée des existences de sécurités inattaquables et de la force probante dont on affirme partout qu’est doté un acte notarié, authentique, établi, tamponné, signé et garanti par un Officier Ministériel représentant la République Française.

             Le notaire aura donc alors failli lourdement dans l’application de son devoir de conseil. Il ne peut pas en être autrement, car il est indubitable que souvent de par sa méconnaissance il n’est pas en mesure d’informer des conséquences préjudiciables possibles dus à la nullité potentielle des sûretés contenues dans l’acte. C’est une explication qui n’atténue en rien la responsabilité, car si « Nul n’est censé ignorer la loi » c’est encore plus vrai pour le professionnel qu’est un notaire.

             Ce qui n’exclue pas que, bien que connaissant le risque, certains notaires peu scrupuleux le passent sous silence. Et les agences ne sont probablement pas en reste.

             Imaginez un contrat d’assurance tous risques souscrit dans un but précis, dans lequel l’assureur  cacherait au client les exclusions de garanties !!! Hé bien c’est ce que font des notaires tous les jours et ils considèrent ensuite comme normal que leur client soit lésés, pour eux c’est dans l’ordre des choses, ils n'éprouvent aucune honte, ils ne sont pas concernés :

« ce sont aux vendeurs de se renseigner ». Mais auprès de qui, mon dieu?  

               A noter qu’un notaire a récemment refusé (2 septembre 2010) de mentionner dans un acte de viager les cas de nullité de la clause résolutoire.  L’un d’entre eux faisant actuellement l’objet d’un recours, selon le résultat, les choses pourraient bien changer.

            Et après ça, ils vont nous parler d’honneur, se vanter d'éthique, de déontologie et autres morales professionnelles!!! 

         Pour être plus amplement informé, entrez les mots clés "viager" "infos" "danger" dans Google. Deux ou trois sites vous édifieront.