9) Le VIAGER et la FAILLITE - explications pour les nuls -

09.01.2009

Faillite et viager : le pourquoi du comment !

La clause résolutoire dans le cadre de la procédure collective :

En droit français, une procédure collective place sous contrôle judiciaire le fonctionnement d'une entreprise en difficulté. Elle rassemble tous les créanciers et les prive du droit d'agir individuellement. Il existe trois procédures collectives différentes, prévues au livre 6 du code de commerce :

Là est le plus grand danger,

car il faut savoir que si le débitrentier est commerçant ou en profession libérale, (ou qu’il le soit devenu postérieurement à la vente) il peut se trouver en faillite ou en redressement judiciaire, et le bien acheté en viager, quel qu'il soit, se trouver alors soumis au Code du Commerce, et de juré dans l’actif de la liquidation. Il en découle que la voie d’une action résolutoire de vente pour défaut de paiement des rentes viagères n’est pas ouverte au jour d’une liquidation judiciaire.

Le danger de Déclaration de Surendettement du créancier en tant que personne ou famille existe également bel et bien.

Un acte de vente immobilière avec constitution de rente (viager) est comparable à celui avec paiement par crédit-vendeur, la différence essentielle étant constituée par l’aléas, condition sine qua non de l’existence du viager : les paiements cessent au décès du vendeur.

Dans les deux formes, à l’instar d’une vente classique, le transfert de la propriété est réalisé dès la signature de l'acte de vente. Ceci bien que le prix de la vente n’est été versé que partiellement ou même pas du tout.

L’acte authentique de vente immobilière passée devant notaire est un contrat. On peut considérer qu’il existe deux types de contrats, ceux à :

>>> Effet Immédiat.

et ceux à

>>> Effet différé.

Cette distinction est primordiale dans le cas qui nous occupe : la faillite du débirentier.

Pourquoi c’est important: selon le type de contrat les créances ne subiront pas le même sort dans une faillite:

>>> Le Code du Commerce impose que les créances nées avant le jugement d’ouverture verront leurs paiements suspendus (et donc gelées « un certain temps », celui de la procédure) -En font partie les arrérages issus d’un contrat de vente qui est, sachez-le, à effet immédiat.

>>> Les créances nées après le jugement et payables par la liquidation ne concernent pas le viager. Notez que les premiers soins du liquidateur seront de couper toutes les dépenses qui ne sont pas strictement indispensables (comme ses honoraires…)

[Et on remarquera en passant que l’acte de vente, acte civil, est soumis au Code du Commerce !]

Mais d'où vient la décision de classer l’acte viager dans la catégorie

« à effet immédiat » ?

C’est, par un arrêt, discutable, la Cour de Cassation (/28 février 1995) – C’est depuis que la « Force Probante » de la clause résolutoire s’avérera nulle face au Liquidateur, et que la résolution de la vente ne pourra être obtenue, : aucun recours possible - Auparavant la question ne se posait pas -

Pour en savoir plus, lisez l’étude d’un magistrat sur cet arrêt sur le blog :

http://paulocfr.chez-alice.fr/Viager.html

Vous trouverez le jugement sur ce même blog (créé par une de ses victimes)

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Rappelons que résolution n’est pas synonyme de résiliation :

>>> Résiliation : appliquée à un bail par exemple, elle y met fin.

>>> Résolution : on revient à la situation d’avant l’acte de vente comme si le transfert de propriété n’avait pas eu lieu. Ce qui dans le cas du viager pose la question du sort des sommes perçues par le vendeur : bouquet et rentes. En principe ces dernières restent acquises et le bouquet doit-être remboursé, ce qui risque évidemment de poser un problème d’importance qui s’ajoute aux autres.

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A condition, bien sûr, que le notaire n'en soit pas ignorant.

Est-ce trop demander que les cas de nullités des sûretés

en attendant d'hypothétiques dispositions légales

soient clairement indiquées dans l'acte ???

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