10) Lettre ouverte au CONSEIL SUPÉRIEUR DE NOTAIAT

Février 2014

Lettre ouverte au Conseil Supérieur du Notariat

Messieurs,

En son temps, nous vous avions informé de l’assignation d’un notaire au motif de « manquement au devoir de conseil » en précisant « cette lourde faute est largement partagée par une grande partie des notaires » et nous terminions par « Il nous semble que cela mérite réflexion de votre part »

Dans votre réponse (reproduite plus bas) aucune prise de position, vous vous êtes retranchés derrière une décision à venir du TGI de La Rochelle [alors que la « Responsabilité collective du notariat » et la simple équité auraient dû vous porter aux côtés des plaignants) - Observons que ce tribunal a reconnu ensuite l’«ignorance» (sic) du notaire sans reconnaître le moindre manquement au devoir de conseil. Cette incohérence à décidé les plaignants à interjeter appel (actuellement pendant à Poitiers)

Cependant, vous aviez sous les yeux la démonstration de cette ignorance du confrère et de plus il était clair, comme nous vous l’affirmions, qu’elle était répandue dans nombre d’études. Un événement, dont nous venons seulement d’avoir connaissance, est venu le confirmer.

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Bien sûr vous le saviez avant nous, en 2012 explose un scandale sur la CÔTE d’AZUR provoqué par la faillite de Life Invest. Ce n’est jamais que multiplié par 96 le cas évoqué plus haut ! - Mais là, devant l’ampleur, le Conseil Régional d’Aix en Provence a bien compris la délicate situation du notariat et qu’il lui fallait réagir. Il l’a fait à minima,. C’est donc par un « rappel »(sic)

- (envers les « ignorants » le terme «information» eut été plus approprié !) -

que l’instance s’est adressée aux études de son ressort. – Dans cette circulaire on peut lire ces mots sans ambigüité : 

   «EXTRÊME DANGER»  «Ces ventes doivent ABSOLUMENT ÊTRE EVITEES » 

C’est bien ce dont tout notaire, Professionnel du Droit, se doit d’être pénétré pour être en mesure de remplir ses obligations de professionnel spécialisé devant délivrer des conseils pertinents et des actes répondant en confiance au désir essentiel manifesté par tout client vendeur : obtenir en toute quiétude et assurance le paiement de la vente, y compris sous forme de rentes viagères, sans être condamné à de longues procédures aux résultats incertains, à accomplir démarches et formalités qu’une grande majorité de vieillards est bien incapable d’accomplir.

Tout le contraire des pratiques courantes de l’étude attaquée à Poitiers ! - Et de celles ayant conclu les 96 de la faillite de Life Invest ! - Et combien d’autres, passés et à venir ? – Nous sommes là bien loin, très loin, de vos slogans de campagnes de promotion : « Force probante de l’acte notarié » - « Responsabilité collective du notariat » - « Statut d’Officier Ministériel » - « Engagement professionnel du notaire » etc. - Et celui-ci, cocasse, qui nous fait rire jaune :

« Acte de l’Autorité Publique revêtu de la formule exécutive »

(nous préférons EXECUTOIRE qui rime avec ILLUSOIRE dans la circulaire d’Aix) 

Et puisque «… Le notariat exerce un rôle éminent dans la formation du droit et dans son évolution, fruit de la pratique notariale... » il serait temps d’agir, par exemple en influant dans l’élaboration de projet de loi Cadre sur l’Adaptation au Vieillissement pour y introduire des dispositions adéquats. 

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On ne voit pas comment « Organiser la sécurité du vendeur par tout autre moyen adéquat » (selon les termes  de la circulaire) écartera de longues procédures aux résultats incertains, les démarches et formalités qu’une grande majorité de vieillards est bien incapable d’accomplir. 

La clause résolutoire risque toujours la nullité devant un changement de profession du débirentier, son remplacement par revente ou par sa disparition. Et l’état de surendettement n’exclue aucune profession. 

Le risque zéro n’existant pas encore, c’est une nécessité absolue, si possible avant tout engagement de sa part, d’informer le client de TOUT ce qui le menace et dans TOUTES les occurrences : - Redressement Judiciaire – Faillite déclarée et liquidation – État de surendettement –

Il faut également anticiper les méfaits de l’âge et des maladies, mettre en garde de la nécessité pour le crédirentier d’avoir non seulement personnellement les capacités nécessaires mais de les conserver, pour suivre les correspondances, les déclarations auprès du liquidateur, les formalités, le recours à un avocat, à un huissier, les procédures, les audiences... Les garanties, il faudra bien quelqu'un pour les mettre en jeu ! - Ne pas se cacher le risque de la longueur des délais pour obtenir gain de cause, les avances d’argent et les coûts non remboursables.

Et dans les cas d’acquisition de la clause résolutoire: le remboursement du bouquet et toutes les conséquences du retour dans le patrimoine.

 CECI SANS OMETTRE LES ATTEINTES AU MORAL ET A LA SANTÉ.

Faut-il vous rappeler que c’est chez les vieillards, personnes fragiles,

que l’on déplore le plus de dépressions et de suicides ? 

Votre laxisme passé vous rend à nos yeux moralement responsables des drames humains, des situations catastrophiques dans lesquelles se trouvent certains des 96 couples âgés et lésés de la Côte d’Azur, sans parler des spoliés inconnus qui ne font pas la une des journaux régionaux. 

Si, individuellement les notaires en cause sur la Côte d’Azur étaient peut-être, sûrement même, « ignorants » (à l’instar de leur confrère de Surgères et de bien d’autres) nous avions pourtant alerté les Conseils de Notaires sur la vulnérabilité de la clause résolutoire et donc de la « nullité potentielle de la « Copie Exécutoire » que vous semblez découvrir - Quant aux agences, c’est consciemment qu’au moins un certain nombre a fait courir le risque à leurs clients. Elles ont parié, elles ont perdu, Elles aussi sont tenues au Devoir de Conseil, elles aussi devraient, en tant que professionnelles ayant contribuées aux transactions, participer comme vous à la compensation des préjudices. 

Peut-être nous expliquerez-vous comment vous conciliez tout ça avec l'éthique, la déontologie et l’honneur de votre profession, ainsi qu’avec le respect des prescrip-tions inscrites dans le Règlement National de la Profession ?

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Dans la circulaire Aix, il est indiqué que lors des inspections une attention particulière serait maintenant portée sur les dossiers des ventes en viager. Nous vous suggérons l’étude attaquée à Poitiers par ses clients, dont certaines ventes, avec le concours du notaire de l’acheteur, selon les termes mêmes de la circulaire auraient dues « absolument être évitées » -

Au fait, qui dit inspection dit "recherche de la faute", quid des sanctions?

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Avec l’expression de nos sentiments distingués. VID. 

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Pour rappel : votre réponse à notre envoi

Messieurs, Me Benoit RENAUD, Président du Conseil supérieur du notariat, me prie de répondre à votre message du 2 janvier, relatif à la mise en cause d’un notaire pour « manquement au devoir de conseil » à l’occasion d’une vente en viager. Le devoir de conseil est en effet une obligation importante pour le notaire, et fait l’objet d’une abondante jurisprudence. Cependant, assignation n’est pas condamnation, et les tribunaux apprécient au cas par cas si le devoir de conseil a été rempli ou non. Au cas particulier, le notaire assigné présentera ses explications, et le tribunal se prononcera.

Veuillez croire, Messieurs, en l’assurance de ma considération distinguée.

Bernard Debief

Notaire honoraire Chargé de mission

 A MEDITER

  «… Le notariat exerce également un rôle éminent dans la formation du droit et dans son évolution, fruit*de la pratique notariale... » -  

                        Alors, qu’attend-il, ce « notariat » ? Combien de LIFE INVEST ?

*Fruits amers pour les victimes de l’ignorance.

 Art. 1.2 : Obligations professionnelles

 Chaque notaire a le devoir de se tenir informé de l’évolution du droit, de l’économie dans les domaines dans lesquels il exerce sa profession et maintenir sa compétence dans ces domaines. (afin de ne pas être pris en défaut d’ignorance) 

Le notaire doit faire connaître aux parties la nature* d’un acte et ses conséquences juridiques normalement prévisibles** (en l’occurrence *celle à « effet immédiat » du contrat viager et ses **risques évidents pour un juriste compétent)  

Le notaire est tenu à un devoir de conseil, le client attend de son notaire qu’il lui explique les différentes options qui s’ouvrent à lui ainsi que les conséquences des actes qu’il va signer. (mission impossible pour un notaire ignorant) 

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