Vous informe sur les dangers du viager pour les crédits rentiers
Il est censé garantir la créance à hauteur du capital qui l’a créée.
Pour ce faire une inscription doit être déposée au bureau des hypothèques compétent et doit-être renouvelée. Si, pour différentes raisons le crédit rentier (rappel : il est âgé, très âgé même, seul, malade, diminué...) n’en prend pas l’initiative auprès du notaire, celui-ci fera-t-il le nécessaire automatiquement ? Ce n’est pas sûr à 100%, on peut citer des cas ou d’ailleurs il y a eu condamnation du notaire.
Donc, si l’inscription n’est pas ou plus valide : fini le privilège de vendeur, risque de tout perdre : le bien et les rentes.
[Osons une suggestion : et si en cas de viager l’inscription restait valide jusqu’au décès du bénéficiaire ? Les instances notariales et autres lobby obtiennent des modifications du droit plus difficiles et s’ils s’en donnaient la peine....à condition bien sûr qu’ils y voient leur intérêt, sinon...]
Que devient le privilège du vendeur dans le cadre de la procédure collective et après le jugement de clôture, que devient-il à l’épreuve de la liquidation judiciaire ?
Le bien sera vendu, la constitution de la rente viagère au profit du vendeur telle qu’instituée dans l’acte de vente est l’une des conditions indissociables du transfert de propriété. Cette constitution est opposable à tout nouvel acquéreur du bien, par enchères ou à l’amiable. Le crédit rentier se trouvera d’office face à un acquéreur inconnu, il n’aura plus qu’à souhaiter être tombé cette fois-ci sur le bon numéro. Entre temps, s'il est encore de cemonde, il aura perdu ses derniers cheveux.
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voir un site édifiant : http://membres.lycos.fr/paulocfr/
Si vous suivez les liens, c’est intéressant et instructif pour ceux qui sauront décrypter. Pour ceux qui ne comprendront pas grand chose à ce langage juridique, la question de la clause résolutoire est bien exposée dans la question d’un Sénateur au Garde des Sceaux de l’époque (voir ci-dessous, ainsi que la réponse du Ministre )
Depuis, les choses n’ont pas évoluées, qui s’intéresse au sors de quelques vieux inofensifs, personne ?
Ah ! s’ils pouvaient faire grève, défiler, casser, brûler, faire exploser, paralyser le pays...
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Vous voulez réagir ? utilisez l'adresse ci-dessous
viager-infos-danger@laposte.net
si
le lien ne fonctionne pas, copiez/collez dans votre messagerie
n’hésitez surtout pas à commenter, donner des informations se rattachant au sujet, contredire,
donner des idées pour (tenter de) faire bouger les choses, toute intervention est la bienvenue.
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QUE FAIRE QUAND LA TUILE VOUS TOMBE SUR LA TËTE
?
Votre débitrentier cesse de payer les rentes, deux cas de figure
:
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>>> Il n'exerce pas une profession commerciale ou libérale, donc, ne peut pas être déclaré en cessation de paiement (dans l'état actuel de la législation, en attendant peut-être un
jour la déconfiture individuelle) .
Vous pouvez, à vos frais, faire jouer la clause résolutoire, ou le convoquer devant le Tribunal de Proximité (gratuit) - lisez sur le site-
(notez-bien que votre acquéreur peut changer de profession et faire faillite)
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_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ >>> La tuile : Il est déclaré en faillite ou en cessation de paiement et vous recevez l'information du Mandataire Judiciaire vous demandant une déclaration de
créance. Là aussi, deux cas:
¤¤¤¤ - Vous avez engagé une
action mettent en jeu la clause résolutoire. (que se passe-t-il alors, nous ne le savons pas) Mais cela ne doit sans doute rien changer par rapport aux démarches de
l'hypothése suivante.
¤¤¤¤ - Vous ne l'avez pas fait.
Votre déclaration - attention à respecter le délai - devra indiquer les
arriérés et aussi et surtout la dette que représente les rentes futures jusqu'à l'échéance finale autrement dit votre décès. Impossible à chiffre bien évidemment, alors que mettre? Il
semblerait qu'il faut rappeler les conditions du contrat de vente, pourquoi pas par précaution en adresser une copie complète. Indiquer le montant de la rente à la dernière
échéance.
Il nous a été suggéré que serait judicieux de calculer le capital de la rente selon les critères d'âge, de sexe, montant et date du dernier
réglement, mode d'indexation, clauses du contrat...Plus facile à dire qu'a faire pour un profane, à qui demander pour l'obtenir dans le délai imparti de deux mois ?
Pour peu que celà soit en été...
.;;ER
Au moment de la liquidation, vous serez indemnisé après les créanciers prioritaires et que les "auxiliaires justiciers" se seront servis. Avec ce
qu'il reste...
Mettez-vous dans la tête que l'hypothèque de premier rang, c'est alors "du bidon" ainsi que la "créance alimentaire" que serait, soit-disant, la rente
viagère.
Et les échéances se succéderont, la dette s'amplifiera pendant toute la durée de la procédure, cela peu durer des années et vous riquez de
disparaitre avant la fin.
La décision de mise aux enchères sera donnée (sauf peut-être exception ?) par le Tribunal. Il est conseillé d'écire au
Mandataire-Liquidateur pour lui demander de mentionner au cahier des charges l'existence d'une constitution de rente viagère indissociable du bien dont le montant actuel est de xxx euros par mois
ou par trimestre, sur la tête de M....âgé de (ou sur les têtes de M. et Mme Y âgés respectivement de xx et xx années)
Tous vos envois par recommandé avec AR (et conservez les accusés de réception)
Si vous demandez des informations,
ne comptez pas sur des réponses
L'article L.643 62 du Code Commerce donne faculté aux créanciers bénéficiant d'un privilège spécial d'exercer leur droit de poursuite individuel si
le liquidateur n'a pas entrepris la liquidation des biens grèvés dans ll délai de trois mois à compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire.
Celà signifie quoi ?
Dans le cadre de la procèdure collectve entrainée par le jugement, les créanciers n'ont plus qu'un seul droit, celui...d'attendre. Le titulaire du 'Privilège
de Vendeur récupère la faculté de poursuivre son créancier, pratiquement de délivrer un commandement aux fins de saisie immobilière, suivi d'une procédure. Ce qui ne change en rien la situation
par ailleurs, en particulierle rang occupé dans la répartition des sommes récupérées par le mMandataire-liquidateur. Le bénéfice a en tirer serait dans le temps gagné. Et là plus qu'ailleurs, le
temps, c'est de l'argent.
Le bien étant vendu, vous serez face à un acquéreur inconnu, faites des prières pour qu'il ne soit pas du même acabit que l'autre. Sinon,
votre seule consolation sera da vous dire que celui-là vous ne l'avez pas choisi !!!
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Où le Ministre reconnait
l'iniquité de la loi
et le préjudice qui résulte de son application
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Question écrite de M. Jacques Peyrat au Garde des Sceaux (JO Sénat –25/07/2002) |
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M. Jacques Peyrat appelle l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur les difficultés induites par l'article L. 620-1 et suivants du code de commerce en matière de rentes viagères. En effet, il n'est pas rare de voir des personnes âgées vendre leur bien en viager afin de bénéficier des arrérages de rente afin de subvenir à leurs besoins ou de compléter leurs revenus. Malheureusement, des difficultés apparaissent lorsque les crédirentiers vendent à des commerçants* ou a une profession libérale* qui tombent en faillite. L'article L. 620-1 dudit code a pour conséquence, en cas de faillite du commerçant, de priver le crédirentier de ses arrérages et de tout espoir de paiement ultérieur, puisque l'arrêt des poursuites individuelles interdit la mise en recouvrement de l'arriéré et la force résolutoire ne peut s'exercer. Il s'agit là d'une situation catastrophique pour ces crédirentiers impayés qui attendaient bien souvent après cette vente pour se constituer un complément de ressources indispensable à leur revenu. C'est pourquoi, l'association nationale pour le Défense des intérêts viagers souhaite qu'une réforme de cet article soit entreprise pour prévoir des dispositions particulières réglant ce type de situation. Afin de protéger les personnes âgées, elle propose notamment de compléter l'article L. 622-23 du code de Commerce en introduisant un privilège spécial au profit de ces crédirentiers, tout comme il existe déjà d'autres privilèges spéciaux. Il est donc indispensable que les clauses de garantie de l'acte, le privilège du vendeur et la clause résolutoire, ne jouissent d'aucune exception. Il souhaiterait en conséquence connaître sa position sur ce dossier et savoir si une telle réforme pourrait être éventuellement envisagée dans les meilleurs délais. *Bien comprendre qu'il ne s'agit pas de la vente d'un local commercial, industriel ou professionnel, mais d'un bien à usage d'habitation vendu à un particulier. Sa profession au moment de la vente n'a aucune importance ni effet. Par contre, s'il entre par la suite dans une profession dans laquelle il est susceptible d'être mis en redressement ou en faillitte, si celà se produit, c'est le Code du Commerce qui intervient brutalement. Ce qu'ignore la plupart des professionnels, y compris notaires et avocats (à l'exception de quelques spécialistes) c'est le paradoxe d'un acte civil, soumis au Code Civil, qui se trouve mis instantanément sous le joug du code du Commerce. |
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Réponse du Ministère de la justice JO Sénat du 24/10/2002 - page 2494 - |
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Le garde des sceaux, ministre de la justice, fait connaître à l'honorable parlementaire qu'en application de l'article L. 621-40 du code de commerce les recours du vendeur d'un bien immobilier contre l'acquéreur qui ne paie plus la rente viagère stipulée lors de la vente sont suspendus* lorsque ce dernier est placé en redressement ou en liquidation judiciaire. Si cette règle***concerne tous les créanciers sans exception, les conséquences de son application sont particulièrement graves lorsque la rente viagère revêt un caractère alimentaire pour le créancier. Aussi le ministère de la justice porte-t-il un grand intérêt à ce sujet et entend-il mettre à l'étude les axes de réforme permettant de pallier les préjudices financiers de cette situation qui pose des questions juridiques complexes. **
* Plus que suspendue, la clause résolutoire est définitivement
inapplicable, les échéances non payées ne seront que très éventuellement récupérables sur ce qui restera de la vente après que les créanciers prioritaires et que les "auxiliaires
justiciers" et "les affairistes des faillites" se seront servis. Pour le vulgum pecus, appliquer la même "gravissime" règle pour deux créances de natures fondamentalement différentes heurte à la fois le sens commun et celui de la justice, car en effet : Ø La rente viagère est issue d’un acte civil et non pas d’une opération commerciale. Ø L’acte fondateur, rédigé par un officier ministériel, contient les conditions du paiement et les sûretés qui lui sont attachées, il est publié et enregistré par les services de l’État. Ø Une copie dite « exécutoire » est remise au vendeur, sans qu’il soit informé qu’elle n’est pas « exécutable » dans tous les cas. Ø Le viager, présent dans le Code Civil, n’est même pas cité dans le Code du Commerce. Ø La clause résolutoire, sûreté contenue dans l’acte notarié et reconnue par le Code Civil, mise à mal par le Code du Commerce devient inapplicable. Ø la rente viagère s’assimile à une créance alimentaire. Ce n’est évidemment pas le cas des créances commerciales. Ø Une créance commerciale est figée tandis que chaque échéance alourdit la créance viagère et ceci alors que le fondement même de la mission du mandataire-liquidateur est, selon nous, de limiter les dettes.
Ø Par contre, il semblerait que le paiement des loyers commerciaux dus par
un failli soit favorisé par rapport à la dette civile constituée par des arrérages. (sauf erreur, le bailleur peut demander au mandataire-liquidateur le paiement des loyers ou à défaut
la résiliation du bail avec remise des clés) (aucune prérogative comparable n’existe pour le crédit-rentier)
>>> Il semblerait que l’Association citée dans la question soit au point mort, que M.Jacques Peyrat se soit contenté de la réponse et qu’il
n’y a personne, là et partout ailleurs, pour poursuivre une action et tenter de faire avancer les choses. |
Après la maladie, les accidents du travail, la famille et la vieillesse, la dépendance constitue un risque
social pas vraiment nouveau mais qui s'amplifie.
Si vous voulez en savoir plus, entrez <<< 5ème risque >>> dans Google,vous serez dirigé sur des sites sur le sujet, dont il sera beaucoup parlé en
2009.
. Une commission sénatoriale a été formée, présidée par sénateur Marini. Interrogé, il nous écrit qu'il
"entend favoriser les voies permettant de mieux mobiliser
les patrimoines...."
Ce qui veut dire que pour son financement, il serait envisagé de l'assurer en partie par une
contribution demandée au patrimoine des bénéficiaires.
Nous avons fait remarquer que c'est ce que font, sans rien demander à la collectivité, des personnes âgées depuis toujours,
ceux qui vendent leur bien en viager et n'ont pas attendu un "Viager d'Etat" - Cette notion sera évoquée et espérons-le prise en compte. Pourquoi le souhaiter ? : Si l'Etat reconnait,
recommande ou favorise le Viager dans sa forme traditionnelle, on voit mal comment il pourrait passer à côté de sa sécurisation à 100% comme nous le réclamons ici à cors et à cris. Ce serait
à la fois malhonnête et incohérent de la part du Législateur.
C'est un espoir, rien qu'un espoir.
Le Conseil Economique et Social, en 2008, dans une étude très circonstanciée, vouée au viager, se prononce clairement pour sa promotion et son
développement. Mais ne vous attendez pas à y trouver ne serait-ce qu'une allusion à l'insécurité qui entache les contrats de vente en viager.
Si le gouvernement encourage certaines catégories de personnes âgées à avoir recours au viager, il serait à la fois malhonnête et incohérent de ne
pas, auparavant, s'assurer qu'il est sécurisé à 100%
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CONSEIL ECONOMIQUE ET
SOCIAL
ETUDE SUR LE VIAGER
(28 MARS 2008)
Pour en prendre connaissance, le site du CES :
<<< www.conseil-economique-et-social.fr/rapport/doclon/08280308.pdf
>>>Si le lien ne fonctionne pas, copiez et collez dans la barre d'adresses de votre navigateur.
Vous pouvez aussi entrer dans Google :
<<< griffond viagers immobiliers en france >>>
Le 6 janvier 2009 nous avons adressé au Président du CES pour faire remarquer les lacunes que
comporte cette étude par ailleurs très complète. En sera-t-il tenu compte ?
Ci-dessous l'essentiel de notre
lettre
Selon la présentation de l’étude due à Mme Corinne Griffond publiée le 28/03/2008 :
« LE VIAGER DANS LES POLITIQUES DU LOGEMENT » le CES dit s’attacher à démontrer « l’intérêt et la modernité de la vente d’un bien immobilier en viager des personnes âgées ... »
Ce document est très circonstancié, il y avait certainement l’ambition de traiter le sujet sous tous ses aspects, c’est réussi sauf qu’il présente pourtant une lacune d’importance sur un point précis :
Il est écrit entre autre, sans qu’aucune restriction ne soit signalée, que « le non-paiement des rentes est immédiatement et très durement sanctionnable »*. Il n’est d’ailleurs pas surprenant que parmi les personnes qualifiées auditionnées aucune ne connaissait l’existence de certains articles du Code du Commerce qui rendent inopérantes la clause résolutoire, interdisant ainsi l’annulation de la vente de plein droit en cas de mise en faillite ou redressement judiciaire du débitrentier. Pourquoi n’est-ce pas surprenant ? : mais qui des professionnels (agences spécialisées, les notaires et à plus forte raison les intéressés) ou légistes non très spécialisés, sont conscients que « l’article 2374 du nouveau code civil » place le crédit rentier sous une épée de Damoclès ?
Et, à noter, l’étude du CES fait observer que les investisseurs dans le viager se recrutent « plutôt ...professions libérales, commerçants ou artisans »* Même si, au moment de la vente, la condition d’un acheteur n’entre pas dans le cadre de la faillite, ce n’est pas une garantie totale : il peut plus tard changer de condition et se trouver en liquidation de biens.
En 2002, le sénateur Jacques Peyrat, alerté par une personne spoliée, posait une question écrite au Garde des Sceaux (JO Sénat – 25/07/2002) Dans sa réponse (JO Sénat – 24/10/2002 – page 2494) déclarant « qu’il portait un grand intérêt à ce sujet.... » celui-ci reconnaissait « des conséquences particulièrement graves... article 2374 du code du commerce...» et s’engageait « à mettre à l’étude des réformes... » Sept ans après, rien n’a changé.
Dans sa conclusion le rapport dit : «que la promotion du viager doit reposer sur une information claire et précise... »* - « développer le viager »* - il me paraît éclatant que faire sa « promotion »* - « sa modernisation »* sans que « la nécessaire protection du vendeur »* soit sécurisée à 100% serait à la fois malhonnête et incohérent de la part du Législateur.
On voit mal, devant une liquidation judiciaire, « un service sans faille »* d’une agence immobilière, ou de n’importe quel autre professionnel, à part un avocat très spécialisé et...très cher. Et qui n’aura pour seul moyen d’agir que faire saisir le bien pour qu’il soit vendu, sans que cela change la répartition des sommes recueillies entre les créanciers.
Avant que les propositions restées lettre morte du Sénateur soient reprises et éventuellement se concrétisent il risque de couler beaucoup d’eau devant l’Assemblée Nationale.
Une suggestion qui aurait le mérite de la simplicité, qui n’interférerait et ne s’opposerait pas avec les règles en vigueur, évitant « les questions juridiques complexes » évoquées par le Garde des Sceaux, décréter que:
« le Mandataire Judiciaire est tenu de payer les rentes courantes,
à défaut, le bien grevé serait restitué»
Cela ne coûterait rien à personne, et, obliger d’agir rapidement, le Mandataire remplirait sa première mission, ce qui n’est pas le cas actuellement, qui est de ne pas laisser les dettes du failli s’accroître à chaque échéance des rentes.
* « Les termes en italique et entre guillemets sont extraits de l’étude »
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