Des informations comme nulle part ailleurs -1-

Et quand la béquille est pourrie

et qu’arrivent les cauchemars.......

Ce ne sont pas les professionnels, agences ou notaires, plus préoccupés de leurs commissions ou honoraires, qui ouvriront les yeux des enquêteurs sur la réalité de certaines situations.

             Mais ont-ils vraiment la volonté d'informer, on peu se poser la question !

Et ces juristes qui les oublient ou les ignorent, eux aussi, c’est volontairement? ou non ?

                           Et pourtant la SPOLATION LEGALE par le viager, çà existe !

C’est même reconnu par le Ministère de la (In)justice
                       (voir sa réponse au Sénateur Jacque Peyrat dans l'article 3)

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Sans doute en raison des incertitudes sur l’avenir des retraites, on reparle beaucoup du Viager, sous sa forme traditionnelle ou de nouvelles formules. (Les actes auraient doublé depuis une dizaine d’années pour atteindre huit à dix mille par an)

à noter par exemple :

Ø      Déjà Le Figaro Patrimoine en 1994 (25 mars)

Ø      Enquête du journal le Monde du 08 septembre 2008-09-29

Ø      Bâti-Actu (Net) 6 mai 2008-09-29, le Télégramme....

Ø      Conférence du 28 septembre 2008 à Paris, Espace Champerret.

Ø      Ainsi et surtout l’étude* du Conseil Économique et Social [mars 2008] « Les Viagers Immobiliers en France » présentée par Corinne Griffond, très circonstanciée, très complète...sauf qu’il n’y est pas du tout question des garanties et de leur inefficacité* de fait dans certains cas.

* Pour en prendre connaissance, le site :

             www.conseil-economique-et-    social.fr/rapport/doclon/O8280308.pdf    

             ou entrez dans Google : > > conseil économique social viager << 

En raison des restrictions du crédit, des acheteurs de solvabilité de plus en plus douteuse vont se tourner vers ce type de financement ; de plus, la crise aidant, les faillites vont se multiplier. Avec pour résultats : des risques d’impayés supplémentaires.

Et personne, nous disons bien personne, n’informe des risques les candidats vendeurs, par ignorance ou mensonge par omission ? Et pour ceux en difficulté face au liquidateur de leur débiteur en faillite, qu'ils ne comptent pas sur les agences, pas plus que sur "leur" notaire : ils ne les intéressent plus. Qu'ils trouvent, s'ils le peuvent, un avocat très spécialisé et ... très cher.

Avant de signer, essayez donc d’exigez de l’agence, du notaire, un engagement signé, confirmant leur dire sous leur responsabilité pécuniaire, c'est à dire qu'ils confirment que, la protection par les clauses du contrat étant efficaces à 100%, quoi qu'il arrive, vous ne subirez pas de perte.
          Et vous verrez le résultat !

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Commentaires sur

A une époque ou les retraites par répartition montrent leurs limites, alors que l’on assiste au relâchement des liens familiaux, on peut considérer que le viager c’est aussi une solidarité entre deux générations :

>>> pour le plus jeune, un logement ou un placement.

>>> pour l’ancien, une aide en fin de vie.            

           La rente immobilière issue d’une vente en viager d’un bien immobilier, libre ou occupé par le vendeur, est un moyen d’assurer à ceux qui sont propriétaires de leur logement (ou d’un autre bien) un complément de retraite qui ne doit rien à la collectivité. Ce devrait être un moyen de vivre sa retraite en toute tranquillité à son domicile ou dans un établissement, de maintenir son niveau de vie par la perception de revenus indexés réguliers la vie durant avec, éventuellement, réversion au conjoint survivant.

          Certains estiment qu’il s’agit du pari morbide d’un individu sur la longévité d’un autre, c’est vrai, mais la mortalité n’a-t-elle pas non plus un rôle, et des plus importants, dans les systèmes de « Tontine » et de retraites par répartition ? Plus  il y a de prémourants, meilleure est la part de chacun des survivants, et inversement.

   La perception des arrérages devrait être assurée dans les même conditions  de   risque zéro et de ponctualité que, par exemple, les retraites versées par des organismes. Hors, le respect des conditions prévues dans le contrat de vente est loin d’être assuré à 100% comme nous allons le voir plus loin.

Il faut toujours garder à l’esprit qu’au moment de la signature les crédit-rentiers ont déjà atteint le seuil de la vieillesse, que leurs facultés, physiques et mentales, iront, plus ou moins rapidement, en déclinant : le sens du temps qui passe,  la mémoire s’affaibliront parfois dramatiquement. Au moment de la vente, le crédit rentier souhaite la tranquillité d’esprit et n’envisage certainement pas de se retrouver seul et désemparé face à d’incertaines aventures judiciaires, de quitter son lieu de vie, domicile ou établissement spécialisé, pour l’hospice.

En réalité il y a du souci à se faire, très peu de personnes en sont conscientes, y compris et c’est grave, parmi les professionnels de l’immobilier : agences « spécialisées » ou non, notaires. Pratiquement aucun d’eux ne respecte son devoir de conseil : absence de probité professionnelle et appât du gain ? faute professionnelle par ignorance  ? Mensonge par omission ?

 En tout cas, tous répandent l’idée du risque zéro, que des garanties coercitives, inattaquables, indéfectibles , que sais-je ? sont prises dans l’acte pour sauvegarder les intérêts des vendeurs et que les conditions de paiements prévues au contrat ne pourront-être que scrupuleusement respectées car sinon la vente sera annulée d’un coup de baguette magique, les rentes et le bouquet conservé et le bien récupéré : Clause résolutoire, Privilège du vendeur et inscription hypothécaire, intérêts de retard, tout est prévu, signez !

 Ce qui compte, avant tout, c’est la commission ou les honoraires.          

L’expérience montre que ces sûretés n’en sont pas et peuvent dans certains cas se montrer totalement inopérantes.

           L’assimilation faites parfois à la dette alimentaire ne donne aucun privilège, c’est du « pipeau » On objectera qu’il s’agit de cas particuliers, mais personne n’est à l’abri des maladies, même des rares. Des clauses peuvent être absentes des actes notariés ou mal rédigées. A noter un montage rarement utilisé : emprunt de l’acheteur auprès d’une banque du capital constitutif de la rente et versement à une Cie d’Assurance qui assurera le service de la rente. Si cette formule, qui a un coût notable, est parfois utilisée, c’est bien là reconnaître qu’il y a des risques, sinon quelle utilité ?

            Première chose, il faut déjà savoir que la propriété change de titulaire au jour de la signature et qu’une vente d’un bien en viager ne diffère d’une vente classique que par les moyens de paiement et les garanties qui leurs sont affectées (et qui se révèlent parfois illusoires) - C’est une sorte de vente par crédit-vendeur dont le terme est inconnu.

           On peut définir le viager, libre ou occupé, comme l’abandon de la propriété d’un bien par une vente dont le paiement devra s’effectuer partie au comptant (le bouquet) partie par de versements réguliers (la rente) jusqu’au jour du décès du crédit rentier. Si la sélection de l’acheteur, mise en avant par les intermédiaires, parait primordiale, elle est incertaine car rien ne ressemble plus à un honnête homme qu’un escroc, et  avec le temps sa solvabilité peut se trouver compromise, sa profession changer et alors se trouver volontairement ou non insolvable et en liquidation de biens. Le bien acheté en viager fait alors partie de la liquidation et se trouve soumis au Code de Commerce.

           Le débit rentier a la faculté de revendre le viager à n’importe qui sans que le crédit rentier puisse s’y opposer ; il peut aussi mourir. Dans tous ces cas, le rentier viager se trouvera confronté à un inconnu non choisi.

           Dans toutes les hypothèses, si le débit rentier quel qu’il soit ,même de bonne foi, a des problèmes d’argent, son créditeur en subira des conséquences.

           Plus ou moins importantes, il endurera au mieux des soucis, des inquiétudes, au pire de l’anxiété, allant parfois jusqu’à la détresse, le désespoir et à une obsession sans répit, atteignant sa santé mentale et physique jusqu’à précipiter la déchéance et avancer l’âge du décès. Un moyen, pour des sans scrupules d'être libéré prématurément de la rente.

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          un commentaire, une observation, une critique ? :
          viager-infos-danger@laposte.net Veutées imparables par les professionnels, agences et notaires.

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Les Suretés
 réputées imparables selon les professionnels, agences et notaires. 

INDEMNITÉS - INTÉRÊTS DE RETARD

Il peut-être prévu dans l’acte des intérêts de retard ou une indemnité (ou les deux, mais un tribunal risque de remettre en cause des contraintes jugées excessives) Pas facile à calculer en cas de versements irréguliers, et qui le fera? Qui les notifiera ? Leur paiement ne sera certainement pas spontané et l’importance relative des sommes ainsi dues justifiera-elle des démarches, une action et des frais ?

Proposition :  exiger dans l’acte une majoration de la rente d’un certain pourcentage, cette augmentation étant compensée par une « remise » de même importance accordée de droit pour les échéances scrupuleusement respectées.

Est-ce réaliste ? Un acheteur disposé à honorer le contrat ne devrait trouver rien à redire.

Et valable en droit ? Aux juristes de répondre. 

Prévoir aussi dans l’acte que tant qu'une échéance ne sera pas intégralement honorée elle portera intérêt, et que tout paiement sera affecté à la plus anciene.

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LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

où résolutoire rime avec illusoire

Elle n’oblige en aucun cas à un versement ponctuel des arrérages, la ponctualité n’est jamais assurée et un mauvais payeur attendra sereinement le commandement de payer et profitera du délai octroyé. Que faire ? un commandement à chaque échéance, attendre pour les regrouper ?

Quels écervelés
           Combien compte-t-on d'écervelés qui en sont arrivés là, de voir annuler la vente ?  Le mauvais payeur paiera, plus ou moins totalement pour gagner du temps, mais recommencera, et à chaque fois : soucis, démarches auprès de l’huissier et les frais pour le créancier. Pourquoi se gêner ? C’est moins cher qu’un découvert ou qu’un crédit revolving.

La soit-disante arme de dissuasion s’avérant chimérique, un moyen de décourager la récidive du mauvais payeur serait de le convoquer devant le Tribunal de Proximité (attention au plafond de compétence) et d’obtenir en plus des arrérages en retard le paiement des intérêts sans oublier le remboursement des frais de recouvrement.  Mais encore faut-il pouvoir se présenter ou se faire représenter devant le tribunal du ressort de cette procédure (les honoraires d’avocat et les frais induits ne sont jamais récupérables).

La clause résolutoire dans le cadre de la procédure collective :
Là est le plus grand danger, car il faut savoir que si le débitrentier est commerçant ou en profession libérale, (ou qu’il le soit devenu postérieurement à la vente) il peut se trouver en faillite ou en redressement judiciaire, et le bien acheté en viager, se trouver alors soumis au Code du Commerce, et  de juré dans l’actif de la liquidation.

Il en découle que la voie d’une action résolutoire de vente pour défaut de paiement des rentes viagères n’est pas ouverte  en présence d’une liquidation judiciaire. Et si au jour de l’ouverture de la liquidation le crédit rentier n’a pas auparavant actionné  un huissier, par exemple tout simplement parce que le débit-rentier se trouve à jour de ses rentes ou qu'il vous a fait « lanterner » et que vous hésitiez à le poursuivre, il sera vierge de tout commandement de payer, ce qui sera le cas si l’escroc est informé et bien conseillé, et il l’est, lui, soyez en sûr. il sera alors trop tard pour agir, la clause est devenue caduque, inapplicable.

A savoir également : le liquidateur n’est pas tenu de régler les rentes courantes.

Le caractère de « créance alimentaire » du viager mis parfois en avant n’ouvre aucun privilège.

 A Mesdames et Messieurs les notaires et autres professionnels :
                                                          Avez-vous bien compris ?

N, I, NI,- C’EST FINI,
                                    - LA CLAUSE RESOLUTOIRE A DISPARUE -
                                                                                        PLUS AUCUN RECOURS –
Plus question d’annulation de la vente, plus de rentes  pendant toute la durée de la liquidation, jusqu' à l’acquisition par un repreneur* ; et çà peu prendre beaucoup de temps... Maintenant que vous savez, vous informerez vos clients, honnêtement. Surtout qu’avec la crise actuelle le nombre des dépôts de bilan risque fort d’exploser.

  * et s'il ne se présente aucun repreneur  ?

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Questions aux professionnels du Viager et du Droit, le saviez-vous ?

>>>  L’Article L 64362 du Code de Commerce donne faculté aux créanciers titulaires d’un privilège spécial d’exercer leur droit de poursuite individuel si le liquidateur n’a pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à compter du Jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire. Qu’est-ce que cela veut dire ?

        Tout simplement, que passé le délai le crédit rentier est recevable à poursuivre la saisie immobilière du bien, sachant que l’incidence sur le rang de la créance est nulle, que l’initiative de la vente provienne  du crédit rentier ou du mandataire liquidateur, les rentes passeront toujours après les créanciers prioritaires et dédommagées avec ce qui reste, s’il en reste...

Le temps étant ici plus qu’ailleurs de l’argent, c’est une initiative à étudier en fonction de son coût.

>>>  Et ce paradoxe : après avoir vendu un bien à caractère d’habitation à un particulier, acte civil, vous tombez en cas de procédure collective sous le joug du Code de Commerce. (voir la question du Sénateur et la Réponse du Ministre)

         Ce qui expliquerait l'ignorances de la plupart des professionnels.

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