Notaire assigné ce mois-ci devant le TGI
Cela devait arriver : en délivrant,
en connaissance de cause ou par ignorance, sans avertissement, des
« COPIES EXECUTOIRES » potentiellement « INEXECUTABLES »
de nombreux professionnels (notaires-agences)
s’exposent à un recours de leurs clients.
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Ce mois-ci, un notaire reçoit une assignation
au motif de "Faute Professionnelle"
Cela devait arriver, cela "pend au nez" des notaires et des agences qui n'informent pas leurs clients des risques d’impayés irrécupérables, de l'épée de Damoclès que représente la possibilité de faillite du débirentier.
Le "Manquement au Devoir de Conseil" est une faute lourde, nous suivrons de près les suites de cette action tentée en justice par un couple de crédirentiers lésés légalement à hauteur de plus de 62.000 euros selon le chiffre admis par le TGI pour la créance dans le cadre de la liquidation de bien, après un long parcours judiciaire de 3 ans. Qui va se poursuivre devant un autre TGI avec en face l’Assureur du notariat.
Dûment informés par le notaire ces personnes ne seraient évidemment pas lancées dans une telle aventure (Notez qu’aucune agence n’était intervenue dans la vente, sinon elle se serait trouvée au côté du notaire)
Espérons qu’en toute justice le jugement sera favorable aux plaignants et qu’il fera jurisprudence.
Ci-dessous le texte de l'assignation rendu anonyme. Nous aviserons plus tard s'il y a lieu de faire connaitre les noms des uns et des autres.
Assignation
****Tribunal de Grande Instance de XXXX
L’an deux mil onze
Et le ..octobre 2011
A la requête de :
1°) Monsieur JR
2°) Madame LR
qui se constitue ….
Assignation est donnée à :
1°) Maître R……, membre de la SCP Y....-R......, Société civile professionnelle de Notaires exerçant à ….
Où étant et parlant
2°) la SCP Y....-R......, , société civile professionnelle, immatriculée au RCS de …… sous le numéro xxxxxxx, au capital social de xxxxxx €, dont le siège social est sis ….. …. …. …. prise en la qualité de son représentant légal.
Où étant et parlant
D'avoir à se trouver et comparaître, par-devant le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ……….., siégeant en ladite ville au Palais de Justice, ……….
TRES IMPORTANT
Dans le délai de QUINZE JOURS de la date indiquée en tête du présent acte, vous êtes tenu, en vertu de la loi, de charger un avocat près le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ………. de vous représenter devant ce tribunal.
Si vous ne le faites pas, vous vous exposez à ce qu'un jugement soit rendu contre vous sur les seuls éléments fournis par votre adversaire.
Lui indiquant d'ores et déjà que le demandeur entend fonder sa demande sur les pièces énumérées sur le bordereau annexé à la présente assignation
OBJET DU PROCES
Propriétaire d'un appartement sis ………. à PARIS (14ème) et souhaitant augmenter leurs revenus pendant leur retraite, les époux R……… ont décidé de le vendre en viager.
Les époux R……… se sont alors rapprochés de Maître R.... , Notaire à ……. afin d'avoir des informations sur les avantages et inconvénients de ce type de vente.
Après avoir été assurés par Maître R....... qu'il s'agissait d'un moyen sûr pour augmenter leurs ressources mensuelles, les époux …….. ont alors chercher un débit-rentier.
C'est ainsi que par acte authentique en date du 3 octobre 2005 établi par Maître R........, les époux R….. ont vendu en viager leur appartement à Monsieur C….. G……., exerçant une profession libérale.
Un bouquet a ainsi été réglé à la signature du contrat de vente, le débit-rentier devant par la suite s'acquitter d'une rente mensuelle de 1.250 €.
Maître R….. n'avait pas manqué d'insister sur le fait qu'en cas de non-paiement de la rente mensuelle, les droits des époux R….. seraient préservés en raison de l'existence d'une clause résolutoire dans le contrat de vente.
Le débit-rentier a honoré ses obligations sans difficultés jusqu'au 9 octobre 2006.
Par courrier recommandé AR en date du 9 octobre 2006, Monsieur C…… G…..a fait part aux époux R….. de difficultés financières qui ne lui permettraient pas de régler les rentes des mois de novembre, décembre 2006 et janvier 2007, précisant qu'il régulariserait la situation durant la dernière semaine du mois de février 2007.
Ne souhaitant prendre aucun risque, les époux R….. ont décidé de ne pas attendre la fin du mois de février et ont saisi le Juge de proximité de …… pour obtenir un jugement de condamnation contre Monsieur G……
Ne souhaitant toutefois pas réduire à néant la vente, les époux R…… ont jugé plus opportun de tenter d'entamer cette démarche judiciaire avant de se prévaloir le cas échéant de la clause résolutoire.
Le choix des époux R….. fut judicieux puisqu'à la suite d'un accord trouvé avec le conciliateur de justice, Monsieur G…… a régularisé sa situation le 26 février 2007 en procédant à plusieurs virements bancaires.
Au 26 février 2007, non seulement la dette de Monsieur G….. était réglée, mais en outre, Monsieur G…… avait réglé un mois d'avance.
Les époux R…… n'avaient donc pas jugé nécessaire d'actionner la clause résolutoire prévue dans le contrat de vente.
Quelle ne fut pas la surprise des époux R…… d'apprendre le 17 mars 2007 que Monsieur G…….. avait fait l'objet d'un jugement d'ouverture d'une procédure collective le 1er février 2007, soit quelques jours avant la mise en place des virements bancaires !
Désorientés, ne sachant pas qu'une profession libérale pouvait faire l'objet d'une procédure collective et ne connaissant pas les conséquences de cette procédure sur le contrat de vente, les époux R…… se sont alors rapprochés de Maître R…… par courrier en date du 17 mars 2007 afin de connaître les démarches à suivre en cas notamment de non-paiement de le rente viagère.
Par courrier en date du 22 novembre 2007, le liquidateur judiciaire demandera aux époux R……. de déclarer leur créance éventuelle.
N'ayant reçu aucune réponse de Maître R……. à la suite de leur courrier du 17 mars 2007, les époux R…… vont à nouveau l'interroger en précisant que depuis le 26 février 2007, ils n'avaient reçu aucun règlement :
« pour l'avenir : existe-t-il un risque de voir le contrat annulé, de perdre les rentes et les garanties hypothécaires ?
Dans l'immédiat : la clause résolutoire est-elle applicable dans l'état actuel des choses et est-il conseillé de l'utiliser, et si dans le délai d'un mois le paiement n'intervenait pas, la résolution de la vente serait-elle acquise définitivement sans risque de la voir contester par le liquidateur ? ».
Par courrier en date du 22 décembre 2007, Maître R……. indiquera aux époux R…… :
« non, vous ne risquez pas de perdre les rentes puisque vous bénéficiez d'une action résolutoire. En revanche dans le contrat il est précisé qu'à défaut de paiement de la rente vous pouvez demander l'annulation de l'acte.
La copie exécutoire qui vous a été remise peut s'exécuter directement devant le Tribunal.
Puisqu'il y a contact avec le mandataire judiciaire, il faut lui demander de régler le montant de la rente sous peine d'annulation de la vente ».
Les époux R…… ont par ailleurs sollicité les conseils d'un Avocat spécialisé dans le procédures collectives dont la réponse ne sera pas aussi rassurante que celle de Maître R……., bien au contraire.
En effet, les époux R……. vont apprendre par cet Avocat que toute action contre Monsieur G……. est désormais éteinte en raison de la procédure collective ouverte depuis le 1er février 2007.
En effet, la position de la Cour de cassation dans une telle situation est claire :
« le contrat de viager opère transfert de propriété dès signature de l'acte authentique, de telle sorte que si aucune procédure judiciaire de constatation d'acquisition de la clause résolutoire n'a été engagée avant l'ouverture de la procédure collective, toute action est forclose.
Ainsi, si aucune action n'a été intentée et notamment un commandement de payer visant la clause résolutoire avant l'ouverture de la procédure collective, toute chance d'obtenir la restitution du bien immobilier est vaine ».
(Cass.com 28 février 1995)
Stupéfaits d'apprendre qu'ils ne pouvaient rien faire, les époux R…. ont alors multiplié les démarches auprès de Maître R…. et de la Chambre départementale des Notaires afin de leur faire part de leur mécontentement, estimant n'avoir pas été bien conseillés.
Après un long parcours judiciaire, les époux R….. ont obtenu du Tribunal de Grande Instance ……… la vente de l'appartement de gré à gré.
Par ordonnance en date du 5 avril 2011, le Juge commissaire du Tribunal de commerce de ……a fixé la créance des époux R……..à la somme de 62.613,41 € correspondant aux rentes viagères impayées (du mois d'avril 2007 au 2 mars 2010).
Les époux R…. ont donc subi un manque à gagner considérable dont ils n'ont toujours pas été dédommagés.
Si les époux R….. avaient été informés de la possibilité pour un architecte libéral, de faire l'objet d'une procédure collective et des conséquences éventuelles de l'ouverture d'une telle procédure, ils n'auraient pas signé le contrat de vente en viager avec Monsieur G…….. le 3 octobre 2005.
En n'attirant pas leur attention sur cette possibilité et en ne leur proposant pas d'autre garantie que l'insertion d'une clause résolutoire, Maître R….. a manifestement manqué à son obligation d'information et de conseil.
Le manquement de Maître R…… à son obligation d'information et de conseil est d'autant plus flagrant qu'elle a assuré aux époux R…… dans son courrier en date du 22 décembre 2007, que la clause résolutoire pourrait toujours être mise en jeu malgré l'ouverture de la procédure collective, alors même que la Cour de cassation pose la solution inverse depuis 1995.
Ne connaissant pas la jurisprudence applicable pourtant établie clairement depuis 1995, Maître R…… était manifestement dans l'impossibilité de donner un conseil avisé aux époux R…...
La jurisprudence est constante sur ce point :
« Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité des actes rédigés par lui »
(1ère Civ Cass 11 octobre 1966 ; D.1967 .209)
Le manquement de Maître R…… à son obligation d'information et de conseil est parfaitement démontré.
Les époux R…… ont aveuglément fait confiance à Maître R…. dont ils ont suivi les conseils.
Il faut en effet souligner que sa qualité d'officier ministériel, le Notaire est un véritable « marchand » de sécurité juridique.
Le devoir de conseil est en effet pour les notaires, un devoir absolu à l'égard de leurs clients qui leur incombe quelque la nature de leur intervention professionnelle.
Le conseil est ainsi dû à l'occasion de la rédaction d'un acte authentique puisque depuis un arrêt de principe rendu par la 1ère chambre civile de la cour de cassation le 21 juillet 1921, la jurisprudence en fait le complément nécessaire au devoir d'authenticité.
Institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité qui en est la conséquence, les Notaires ont également pour mission de renseigner les clients sur les conséquences des engagements qu'ils contractent.
Le Notaire doit donc conseiller même si rien ne lui est demandé, et ce, même si le contrat est parfait entre les parties.
(3ème civ. Cass.3 avril 2007, n°06-13.304, Bull. Civ III n°1)
Manifestement, Maître R….. a failli à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux R…….
Les époux R…… ont subi un préjudicie dont ils entendent solliciter réparation.
Les démarches amiables auprès de Maître R….. et de la Chambre départementale des Notaires à ce titre étant restées vaines, les époux R…… sont désormais contraints de saisir la présente juridiction afin de solliciter sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants du code civil, la condamnation solidaire de Maître R…… et de la SCP Y……R.... à leur verser la somme de 62.613,41 € en réparation de leur préjudice financier constitué par les rentes viagères impayées.
Personnes âgées à la santé fragile, les époux R…… ont subi un préjudice moral découlant des soucis et des tracas occasionnés par cette affaire.
Ainsi, les époux R…… sont encore recevables et en tout état de cause bien-fondés à solliciter la condamnation solidaire de Maître R….. et de la SCP Y…… R….. à leur verser la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser les frais de la présente procédure à la charge des époux R…… qui ont été contraints de défendre leurs droits en justice.
Le Tribunal de céans ne pourra donc que condamner solidairement Maître R….. et la SCP Y…..-R….. à leur verser la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, l’urgence et l’ancienneté de la situation justifient que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du code civil
Vu les pièces versées aux débats
Déclarer les époux R…… recevables et en tout état de cause biens-fondés en leurs demandes, fins et conclusions,
En conséquence, condamner solidairement Maître R……. et la SCP Y…..-R……. à leur verser la somme de 62.613,41 € en réparation de leur préjudice financier constitué par les rentes viagères impayées.
Condamner encore solidairement Maître R……et la SCP Y…….-R…… à verser aux époux R…… la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral,
Condamner également solidairement Maître R….. et la SCP Y…..-R….. à verser aux époux R……la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner enfin solidairement Maître R….. et la SCP Y…..-R…… aux entiers frais et dépens de la présente procédure avec distraction de droit au profit de Maître …………….. Avocat au Barreau de ………. pour les frais dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.
SOUS TOUTES RESERVES
DONT ACTE
Suit le bordereau des pièces.
(dont les courriers démontrant que Me R……était manifestement ignorant des effets du Code de Commerce et de la nullité potentielle de sa « Copie Exécutoire
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